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2019-09-20 17:05 来源:药都在线

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  港股或将再现房企分拆物业管理公司上市版本。

  日前,鑫苑物业服务集团有限公司向港交所递交招股书,拟在港股登陆。

  和去年先后登陆港股的5家物业管理公司一样,鑫苑物业同样是从房地产公司分拆,对母公司的倚重明显。

  报告期内,公司有8成主营业务收入来自向母公司鑫苑置业集团提供物业管理服务获得。

  在“大树”下并非高枕无忧,对单个客户的过度依赖,或会给今后业务拓展带来不小的潜在风险

  主业收入8成来自母公司

  招股书显示,2016年至2018年,鑫苑物业收入分别为2.27亿元、2.96亿元和3.93亿元,同期年度溢利分别为0.26亿元、0.69亿元和0.76亿元。

  业绩出现稳步增长的趋势,母公司的业务输送功不可没。

  物业管理服务是公司主营业务,招股书披露,2016年至2018年,公司主营业务收入当中分别约96.2%、88.9%和84.3%来自向鑫苑置业集团开发的物业提供物业管理服务,而在管建筑面积的85.5%、80.2%和74.6%来自于鑫苑置业集团开发的物业。

  最近几年,公司来自第三方开发商的收入有所提升,但在短期内对母公司的依赖尚难改变。公司在招股书中承认,“鑫苑置业集团坚定不移提供支持我们携手合作,促使我们的业务持续增长。”

  单位面积收入低于同行

  截至2018年末,公司全职雇员1226人,在管物业数目96个,在管物业面积15.66万平方米。

  斑马消费结合物业管理服务收入和在管物业面积测算,鑫苑物业每年每平方米产生的收入为16.73元。

  对比同业企业来看,公司在单位面积上产生的收入相对较低。

  2018年,绿城服务(02869.HK)在物业管理服务收入为44.61亿元,在管面积1.70亿平方米,每年每平方米产生的收入为26.18元。

  2018年,碧桂园服务(06098.HK)在物业管理服务收入为34.45亿元,在管收费管理物业面积1.82亿平方米,每年每平方米产生的收入为18.98元。

  去年在A股上市的南都物业(23.220, 0.47, 2.07%)(603506.SH),2018年来自物业管理收入为10.56亿元,在管面积0.55亿平方米,每年每平方米产生收入19.10元。

  鑫苑物业在同业公司中处于垫底位置,可能与公司收取物业费用较低有关,招股书显示,公司每月每平方米平均物业管理费在1.71元至1.90元之间。

  按照上述企业披露的2018年度收入和员工总数测算,鑫苑物业、绿城服务、碧桂园服务和南都物业的人均年贡献收入分别为32.06万元、26.87万元、13.91万元和14.09万元。

  公司人均年贡献收入高于同行,则是将安保、卫生、清洁以及专业维修等业务分包出去、降本增效的结果。

  2016年至2018年,公司于物业管理服务收入分别为1.44亿元、1.96亿元和2.62亿元,其毛利率分别为14.6%、20.6%至20.17%。

  公司毛利率较高的前期物业(即交付前及咨询服务)毛利率出现波动下滑,2016年至2018年,其毛利率分别为45.5%、53.4%和49.8%。

  物管企业扎堆港股

  根据弗若斯特沙利文报告显示,以2018年度收入3.93亿元计算,鑫苑物业在中国物业管理服务公司中排名第33位,约占中国物业管理服务市场总收入的0.13%。

  鑫苑物业是一家身处河南的企业,成立于1998年,其母公司鑫苑置业是国内首家在纽交所上市的房地产公司。

  鑫苑物业同样对资本市场很是热衷,公司在2017年3月挂牌新三板,2年后退市。

  这期间,港股产生了不少物业管理类上市公司,特别是在2018年,内地有5家物业公司在港股上市,杭州的南都物业成为A股首家物业管理类上市公司。

  2019年1月,鑫苑物业在新三板退市,随即转向港股。

  斑马消费梳理发现,已经登陆港股的物管企业,身后大多有房地产公司背景支撑,与母公司关联交易多,自身拓展业务空间有限,导致物业股在资本市场表现并不太好,这也一度反映出市场对此的担忧。

  国内很多房地产企业在楼市调控中纷纷转型,物业管理业务成为房企的重要业绩增长点,和新开辟融资通道。

  鑫苑物业也是如此,公司表示拟将所募资的60%用于扩展物业管理服务、寻求战略收购及投资机会。

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